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30 de Março de 2020

Lei 8.245, e o Termo de Vistoria de Imóvel Locado.

Gilberto Vieira, Estudante de Direito
Publicado por Gilberto Vieira
ano passado

Diariamente vejo locatários afoitos para realizarem uma locação de imóvel o mais breve possível, por vezes em decorrência de uma urgência pessoal ou profissional, e no outro polo, locadores que deixam imóveis sem os devidos reparos preventivos, e que são indispensáveis para o funcionamento no dia a dia, trazendo ao locatário insatisfação e transtornos no decorrer da locação; bem como locadores zelosos, que cuidam e preservam seu patrimônio, mas que por infortúnio alugam para um locatário completamente descuidado que deteriora o imóvel locado, trazendo prejuízos e aborrecimentos dos mais variados. Problemas que durante ou ao término da locação tornam-se uma tremenda dor de cabeça, entre locadores e locatários que por vezes acabam em contendas judiciais, seja para a rescisão contratual ou para a reparação do bem danificado.

Mas o que é Termo de Vistoria de Imóvel Locado? É um documento acessório ao contrato de locação, sua confecção pode ser feita por locadores, profissionais de administradoras imobiliárias, e/ou também através de empresas especializadas. Sua finalidade é comprovar o estado de conservação de um imóvel que está sendo entregue do locador ao locatário ou quando o locatário ao término da locação realiza a devolução do imóvel ao locador, este documento quando gerado juntamente com o trabalho fotográfico e de vídeo (ambos recomendáveis), destaca a conservação dos acabamentos, parte elétrica, parte hidráulica, pintura, vidros e mobília, entre outros acessórios que compõe o imóvel, são de suma relevância para todas as partes envolvidas, ao realizarem uma locação, seja para o uso residencial ou não residencial, pois é através deste termo com o seu registro de cada cômodo e dos demais detalhes do imóvel é que se comprovará o que foi entregue e o que está sendo recebido, sendo que o Termo de Vistoria pode ser composto por três etapas, cada uma delas em seu período de tempo, são eles:

TERMO DE VISTORIA INICIAL

Vistoria Inicial é o procedimento realizado antes do locatário ingressar no imóvel, sua finalidade característica é mencionar o estado real que o imóvel se encontra com todas as informações possíveis acompanhadas de um registro fotográfico e vídeo.

TERMO DE VISTORIA DE CONSTATAÇÃO

Vistoria de Constatação é o procedimento que é feito após a Vistoria Inicial geralmente após um período de obras para confirmar benfeitorias realizadas no imóvel, ou a pedido do locador durante o curso da locação para constatar o estado que o imóvel se encontra durante a locação.

TERMO DE VISTORIA FINAL

​Vistoria Final é o procedimento comparativo da Vistoria Inicial realizado após a saída do locatário do imóvel com o acompanhamento presencial deste, sua finalidade característica é confirmar se o imóvel sofreu avarias e/ou danos durante o curso da locação.

LEI 8.245, DOS DEVERES DO LOCADOR E DO LOCATÁRIO.

Art. 22. O locador é obrigado a:

I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;

Art. 23. O locatário é obrigado a:

II - servir - se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá - lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;

III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;

V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;

IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros;

(...)AUSÊNCIA DE VISTORIAS INICIAL E FINAL. A obrigação do locatário é entregar o imóvel ao locador nas mesmas condições em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações decorrentes do seu uso normal, nos termos do inc. III do art. 23 da Lei nº 8.245 /1991. A exigência de tal obrigação se faz somente com a existência de vistorias inicial e final, com a prova da notificação do locatário para acompanhar a vistoria final, o que não há nos autos. Se não foram realizadas vistorias inicial e final, o ônus pelo pagamento dos reparos necessários no imóvel durante a locação é do inquilino e após a entrega das chaves é do locador. (...)’’ 71005702709 RS (TJ-RS) Relator: Glaucia Dipp Dreher, Julgado em 09/12/2015).

E qual importância destes Termos de Vistoria?

Para o locador que seu bem imóvel não sofra danos durante a locação, e que caso ocorra o mesmo possuirá documento acessório que comprova o estado de conservação em que o imóvel foi entregue e como deverá ser recebido.

Para o locatário que ele não arque com reparos e/ou obras em que ele não danificou no decorrer da locação; mas o mesmo deve ficar atento e contestar qualquer irregularidade escrita do Termo de Vistoria e também no imóvel locado, relatando formalmente e protocolando diretamente com o locador ou seu representante sobre os pontos divergentes por ele encontrado, este simples cuidado evita prejuízos e maiores aborrecimentos para realizar a entrega definitiva do imóvel.

REFERÊNCIAS:

Código Civil. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/2002/l10406.htm>;

Lei do Inquilinato (8.245/1991). Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L8245.htm>.

Lei do Inquilinato Comentada, Venosa, Sílvio de Salvo.

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